Повідомлення
  • There is no category chosen or category doesn't contain any items

Мораторій на мораторій

Інна Тільнова
Автор: Інна Тільнова

Чи стануть багатими українські селяни після зняття мораторію на продаж землі?

 

Попри те, що в Україні офіційно заборонено продавати землю, українці роблять це неофіційно. На сайті безкоштовних оголошень OLX можна знайти сотні пропозицій з продажу земельних паїв.

Євген Віталійович Білоголовий готовий продати 2 га за 60 тисяч гривень або обміняти на вантажний автобус. Ділянка у межах Дмитрівської сільради, що в Знам’янському районі.

Марія із Компаніївського району готова продати 5,2 га за 12 тисяч доларів.

Давид продає земельний пай в с. Костянтинівці (Іванівська сільрада) Новоукраїнського району. 7,5 га віддасть за 85 тисяч доларів або обміняє на однокімнатну квартиру чи автомобіль.

Сергій з Аджамки готовий продати 6 га землі за 16 000$. Каже, що треба гроші й іншого варіанта, де їх узяти, не має. «Так і напишіть – селюкам потрібні гроші, тому й хочуть продавати свою землю. А на виручені гроші пожити по-людськи, як це роблять багачі», − каже Сергій. Він просить не називати свого прізвища, бо не хоче осуду односельців.

Частина продавців готові вільно спілкуватися на цю тему, частина боїться журналістських запитань, адже розуміє: бажання продати свою землю впирається у відсутність закону, який би це дозволяв.

Та вже зовсім скоро можна буде відкрито заявляти про продаж землі, не шукаючи приводів оминути закон.

22 травня Європейський суд з прав людини оприлюднив рішення за скаргою двох українських пенсіонерів. Цим рішенням суд вимагає скасувати мораторій на продаж землі і відкрити ринок землі.  На думку високих суддів, мораторій порушує Європейську конвенцію про захист прав людини, а також право людини розпоряджатися своєю власністю, гарантоване Конституцією. Цим рішенням Європейський суд із прав людини фактично змусив Україну скасувати мораторій до кінця цього року.

«Простими словами: якщо Верховна Рада не зніме мораторій, відповідь ЄСПЛ буде простою – з часом він перейде до практики швидкого і майже автоматичного присудження грошової компенсації заявникам зі схожими скаргами. А додаткові кілька тисяч євро не завадять жодному власнику земельного паю. А ще пару тисяч євро для юристів – гарний стимул активно шукати таких заявників. І навіть спільний позов від імені 100 мешканців одного села не стане проблемою. Тому не здивуйтесь, якщо більша частка з 7 мільйонів власників звернеться до Ссуду», − пише у коментарі «Європейській правді» Тарас Качка, заступник виконавчого директора МФ «Відродження», у 2007–2011 роках – учасник переговорної команди України щодо Угоди про асоціацію між Україною та ЄС.

«Не хотілось би повторити досвід Аргентини»

Як може змінитися життя українця після зняття мораторію?

Юрист фермерського господарства «Прилуцький», що в с. Хмельовому Маловисківського району Микола Прилуцький, аналізуючи можливі наслідки відміни мораторію, називає кілька переваг відкриття банку землі. Насамперед, на його думку, можливість вільного розпоряджання землею передбачає сам принцип ринкової економіки,  відміна мораторію сприятиме економічному зростанню країни, а ринок землі забезпечить повноту прав як продавців, так і покупців, оскільки зараз власник не вправі вільно розпорядитися своєю власністю.

Проте Микола Прилуцький висловлює побоювання про те, що можливість продавати і купувати землю гратиме на руку лише великому бізнесу, натомість дрібні фермерські господарства (малий та середній бізнес) будуть на периферії, хоча останні важливіші для розвитку країни.

− Може вийти так, що можливість придбати землю матимуть лише багаті і надбагаті. Навіть такі господарства, як у нас, не будуть здатні придбати відчутні площі землі. Це означає, що українські чорноземи або скуплять багаті, або віддадуть за безцінь бідні. Обидва варіанти не найкращі для розвитку економіки і вітчизняного сільського господарства. Багаті українці в масштабах країни також не осилять придбання української землі. Є великі ризики, що в країну зайде потужний іноземний капітал, що добре для економіки, але погано для збереження національного багатства. Коротше кажучи, може статися так, що ми, українці, не будемо господарями у своїй державі. Крім того, ніхто не заперечуватиме, що продаж землі відбувається і зараз різними обхідними способами. Шляхом неспіврозмірних мін, внесення паїв до статутних фондів, довготривалих договорів оренди, однак треба детально придумати хто, скільки, за якими мінімальними цінами має це здійснювати, як запобігати монополізму тощо.

Я чомусь упевнений, що іноземний капітал знайде можливості обійти обмеження. У цьому випадку показовим є досвід Аргентини, де землевласниками є не аргентинці, а іноземні інвестори. Не хотілося б, щоб це повторилося тут. І так місцями виглядаємо як колонія під зовнішнім адмініструванням, − висловлює побоювання Микола Прилуцький.

І продаватимуть, і купуватимуть

Кропивничанин Віталій Фросіняк планує купувати землю сільськогосподарського призначення, як тільки дозволить закон. За умови, що йому підійде місце розташування земельної ділянки, готовий платити від 1 до 1,5 тис. $  Водночас Володимир Сливенко, який мав пай у с. Копанки Маловисківського району, буквально днями продав пай у півтора гектара за півтори тисячі доларів. Він розповідає, що сума, яку отримував з оренди раз на рік, була не дуже відчутною для сімейного бюджету – вистачало, щоб заправити бак бензину і купити продуктів. «Минулого року за пай отримали десь близько 5 тисяч гривень, раніше ця сума складала 2-3 тис.грн. А тут така ситуація – я вирішив змінити автомобіль і треба було докласти певну суму. Так, воно ніби й не по-селянськи, не по-господарськи – селяни зазвичай ставляться до землі по-іншому. Але я зробив так, як зробив, − розповідає Володимир. – Нотаріус оформив доручення з правом користуватися землею представнику ТОВ, це зайняло 20 хвилин. Зі мною відразу розрахувалися, претензій ніхто ні до кого не має».

− Це багато чи мало, на вашу думку – тисяча доларів за один гектар?

− Мені здається, що мало. Наша земля насправді в рази дорожча.

− А самому господарювати на своїй землі не хотіли б?

− Біля маминої хати в селі є два гектари городу, але ми віддали його сусідам, хай садять, обробляють. Розумієте, від міста, де я живу, до мого рідного села – сто кілометрів. Якби я там жив, то господарював. Можливо, посадив би сад…

Нові «земельні правила» – нові схеми для рейдерства

Як відміна мораторію може вплинути на рейдерські захоплення? Виконувач обов’язків начальника ГТУЮ у Кіровоградській області Олег Потьомкін каже, що нині важко спрогнозувати, як зняття мораторію може вплинути на кількість рейдерських захоплень в Україні. За його словами, на Кіровоградщині, починаючи з 2015 року, відбулось дев’ять рейдерських захоплень. Водночас серед постраждалих є як керівники та засновники сільськогосподарських підприємств, так і пайовики, які здавали земельні ділянки в оренду. Особливо вразливими до махінацій є ті господарства, які мають корпоративні проблеми або ж на яких не працюють професійні юристи, здатні надати вчасну допомогу й попередити рейдерство. Однак наразі фальсифікують лише договори оренди. У випадку зі зняттям мораторію не виключено, що рейдери почнуть проводити махінації і з договорами купівлі-продажу або дарування. За таких умов важливою є оперативна реакція правоохоронних органів. Якщо вони відповідно реагуватимуть і притягуватимуть до кримінальної відповідальності, кількість рейдерських захоплень земель після зняття мораторію не збільшиться

П’ять запитань про мораторій

Якою може бути вартість оренди землі, коли скасують мораторій?

Потенційна вартість оренди в Україні (за умов скасування мораторію) – $250 /га ( розрахунки Проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні»). Відтак власники землі через занижену орендну плату  втрачають $150-200 за га, або $500-700 за пай (3.6 га) на рік.

Скільки грошей отримують від оренди у Європі?

В Україні найнижча ціна оренди гектара ($50), хоча лише за останні два роки вона зросла на 1/3 і майже досягла показника Литви. Середня вартість оренди га в Польщі – $200. Найвища ціна за оренду землі серед країн ЄС у Данії, Ірландії, Нідерландах – понад $600. Найнижча у ЄС – в Литві – $54.

Скільки через мораторій втрачає українська економіка?

Щороку бюджет втрачає близько 1 млрд грн внаслідок заниженої орендної плати с/г земель державної власності.

Чому мораторій є шкідливим для розвитку села?

Через мораторій в Україні сьогодні майже не інвестують у садівництво, не вкладають кошти у розвиток зрошення тощо. Це призводить до прискорення виснаження найбільш родючих земель. Орендарям зазвичай неважливо, в якому стані буде земля після завершення дії договору оренди. Головне – швидко отримати прибуток. Дуже часто ціною виснаження землі.

Хто виграє від скасування мораторію?

Селяни, власники паїв і місцеві громади. Власники паїв зможуть отримувати приблизно в 5 разів більше коштів за свою землю, аніж вони отримують сьогодні. В Україні станом на 2017 рік плата за оренду – $50 /га, вартість с/г землі на тіньовому ринку – близько $1000.

Cередня оціночна вартість одного гектара нині в Україні становить $1100, а після переходу до ринку, за експертними оцінками, збільшиться до $1943 у найближчі два роки. Найвищі ціни у Мальті, Нідерландах – понад $60 000/га. Очікувана середня ціна для України – $2990 за га (якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін буде таким же, як у Європі). У разі скасування мораторію місцеві громади отримають додаткові надходження до бюджету (від продажу земель комунальної власності, земельного податку, зростання орендної плати), нові робочі місця, зростання попиту на товари і послуги для сільського населення (за рахунок підвищення купівельної спроможності сільських мешканців).

Прогнозується додаткове зростання економіки на 12,5% ВВП за 10 років.

 # коментар у тему

Начальник обласного ГУ Держгеокадастру Ігор Зінченко:

– Уперше інституція такого рівня, як Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ), визнала, що мораторій на продаж землі, що в діє в Україні, обмежує права громадян. Зокрема, жителі села позбавлені  можливості реалізувати конституційне право розпоряджатися своєю земельною власністю. Отже, ЄСПЛ вважає, що влада повинна прийняти більш збалансований закон і забезпечити реалізацію майнових прав людей, які володіють земельними паями.

Як відомо, Кіровоградська область є аграрною, і відкриття ринку землі, тобТо вільного продажу земельних ділянок, очікують приблизно 206 тисяч наших земляків. Тож вважаю, що рішення Європейського суду з прав людини є актуальним. При його реалізації воно сприятиме покращенню життя людей, які вміють працювати на землі.

Приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Ольга Яценко:

– На час дії мораторію нотаріуси посвідчують довіреності на укладання договору оренди земельної ділянки та одержання орендної плати. В цій ситуації довіреність дає право вчинити договір оренди повіреній особі від імені власника земельної ділянки. Але власником ділянки залишається довіритель, і після припинення дії мораторію власник матиме право відчужувати земельну ділянку.

Щодо термінів оренди (довгострокова чи короткострокова), то наразі поділ оренди на короткострокову та довгострокову практичного значення не має. Умову про термін договору слід формулювати однозначно, з урахуванням положень ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», ст. 334 Цивільного кодексу України, за якою «права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації» (моментом виникнення прав є момент реєстрації договору оренди). Очевидно, що лише після державної реєстрації може починатися і строк оренди. Тому бажано уникати фіксованих дат, а прив'язувати перебіг строку оренди до дати державної реєстрації.

 

Loading...