Із хворої голови на… хвору

Деталі

Категорія: Економіка

Опубліковано: Понеділок, 20 липня 2015, 09:41

Автор: Ігор Крушеницький

Один із законів, що набув чинності 1 липня 2015 року, може претендувати на статус реформи в одній із найзанедбаніших галузей – житлово-комунальному господарстві. Проте, чи стане Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» реформою у позитивному сенсі – питання непросте.

Усім читачам НГ, мешканцям багатоповерхівок радимо уважно прочитати і сам Закон №417-VII, і пропоновану статтю.

За останні місяці експерти досить активно обговорюють новації в цьому документі. Думки кардинально розділилися. Один із каменів спотикання – передача мешканцям багатоповерхівок не відремонтованих капітально будинків. Закон перекладає фінансування капремонтів з органів місцевого самоврядування на співвласників таких будинків. На цю проблему вже не перший рік звертає увагу один із профільних експертів, екс-міністр ЖКГ Олексій Кучеренко.

«Головні проблеми житлового фонду – зношеність... Держава дійсно може сказати людям, що квартири – це їхня законна власність, а будинки – власність колективу мешканців. Не думаю, що цей аргумент правильний. Чомусь усі вважають за краще не згадувати про те, що мешканці багатоквартирних будинків довгий час платили в бюджет країни квартплату, в якій враховувалися відрахування на капітальний ремонт будинків. Де ці гроші? Тому, так чи інакше, держава повинна виконати це зобов’язання перед своїми громадянами. По суті, це прописано в Законі «Про приватизацію державного житлового фонду», але формулювання його дуже нечітке. Там вказується лише, що попередній власник – держава і муніципалітети – бере на себе співфінансування першого капітального ремонту будинку після приватизації. Узагальнений досвід різних країн у забезпеченні життєдіяльності житлового фонду свідчить: скрізь держава в тій чи іншій мірі брала на себе зобов’язання по співфінансуванню заходів, спрямованих на вирішення цієї проблеми», – писав він, додаючи, що слід розробити окремий закон про перший капітальний ремонт.

Із аргументами екс-міністра погоджується і громадський активіст із Кіровограда Дмитро Фоменко, якого ми запросили проаналізувати положення закону №417-VII. До слів екс-міністра щодо відрахувань на капремонти у радянські часи Дмитро додає і кошти, сплачені мешканцями за послуги з поточного ремонту будинків, які або не надавались зовсім, або в значно меншому від запланованого обсязі. Перерахунки людям ніхто не проводив. Як бути із цими коштами, тим паче після всім відомої реорганізації КРЕПів, незрозуміло. Радимо мешканцям багатоповерхівок поцікавитися про перерахунки у правонаступників КРЕПів – КП ЖЕО.

Нові терміни – нові правила

Аналіз закону Дмитро розпочинає вже з першої статті, де визначаються терміни. Перше, на що він звертає увагу, – нежитлові приміщення, які визначені законом як «самостійні об’єкти нерухомого майна».

– Частина цих нежитлових приміщень, починаючи з 90-тих років, правдами-неправдами опинилися в приватних руках. А тепер вони «самостійні об’єкти». Співвласники будинку їх могли б здавати в оренду та акумулювати отримані кошти на ремонт будинків, але наразі ці об’єкти або у приватній власності, або в оренді.

Далі – «прибудинкова територія», продовжує Дмитро. «Прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації…».

У Кіровограді прибудинкові території комунального житлового фонду, досі ніяк не оформлені – земля комунальної власності. Тобто, межі ділянок не визначені, за будинками не закріплені належним чином. Це важливо, оскільки і тут є економічна складова – за новим законом співвласники можуть управляти і землею навколо свого дому: здавати в оренду, наприклад, під стоянку, магазин, тощо. Виручені кошти можна було б також спрямовувати на ремонт. Але як швидко будуть оформлюватись ці ділянки і які межі відведуть кожному будинку – велике питання. А скільки є випадків, коли на цій території вже збудовані магазини, гаражі. Люди не знали і не знають межі своєї землі, а влада так і не дійшла до того, щоб передати території у користування тим, хто її утримує. Звісно, це пов’язано з тим, щоб можна було продовжувати «дерибанити» землю. Межі ділянки не визначені – можна щось всунути, ущільнити. А по суті це та земля з якої власники квартир мали б можливість отримувати додаткові кошти за її оренду.   

Обов’язків аж занадто

– Тепер про права і обов’язки співвласників. На мій погляд, якщо з правами зрозуміло, то обов’язків занадто поклали на співвласників. Оскільки закон націлений на обрання управителя, я вважаю, що більшістю обов’язків слід було наділити все-таки управителя а не співвласників.

– Права, – продовжує активіст, – закон виписує більш-менш. Скажімо, раніше не кожен власник квартири міг домогтися інформації від ЖЕКу, що зроблено в будинку, які на це витрачено кошти, в якому стані знаходиться той чи інший конструктивний елемент будинку, тощо. У більшості випадків, всупереч здоровому глузду, ЖЕКи давали відписки, що ця інформація з обмеженим доступом, що її має право перевіряти тільки засновник або контролюючі органи! Це добре, що в законі прописали права співвласника на можливість отримання такої інформацію. 

А ось коли доходимо до обов’язків співвласників, у мене з’являється певне нерозуміння того, яким чином реалізувати деякі з них, і для чого ними наділили саме співвласників?

Зачитаємо сумнівні положення. Співвласники зобов’язані: «забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку», «забезпечувати технічне обслуговування у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку», «додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм», «забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин», «забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом».

Тобто, пересічна людина повинна розумітися на санітарних нормах, протипожежних правилах та ще бути фахівцем, який тямить в експлуатації житлового будинку!

Розгляньмо найпесимістичнішу ситуацію: відбулася подія, притаманна зношеному житловому фонду – падає на перехожого шматок покрівлі і, не доведи Боже, травмує його. Кого тоді притягуватимуть до кримінальної відповідальності за неналежне виконання обов’язків з утримання? За умови, що управитель відповідає тільки за дії, які вчинені ним з перевищенням наданих повноважень! А якщо повноваження ним не були перевищені, а нещасний випадок все ж стався? Хто буде відповідати?

На моє переконання, якщо співвласників зобов’язують визначити управителя, то вся відповідальність за експлуатацію будинку повинна повністю лежати на ньому! Якщо він бере на себе управління, то це його обов’язок дбати про покрівлю, обстежувати її, проводити своєчасний ремонт. А обов’язок співвласника – брати участь у співфінансуванні таких робіт.

Складається враження, що Закон навмисно захищає управителя і звужує його відповідальність лише за дії, вчинені з перевищенням повноважень.

Раджу співвласникам закріплювати відповідальність за експлуатацію будинку (у договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком) за управителем.

ЖЕКи залишаться. Під іншою вивіскою

– Із закону не зрозуміло, чи залишаться вони...

– Мені здається, що ЖЕКи залишаться, якщо зможуть адаптуватися до ринку. Ми ж уважно розглянули терміни. Відповідно до одного з них, «управитель – фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності». Комунальні підприємства – юридичні особи.

Звертаю особливу увагу на фізичних осіб-підприємців. У галузі ЖКГ такі особи зазвичай наближені до керівників наших ЖЕКів або місцевих чиновників. Оформили ФОПи на себе, на родичів, знайомих і замовляють у них послуги. Фактично – самі у себе. Контролю за кількістю і якістю робіт – нуль, і так далі. Самі у себе приймали роботи і самі собі платили із грошей, які їм платили люди, або з бюджету. Простіше кажучи – грабували людей або бюджет. Такі ФОПи і будуть намагатися стати управителями – схеми грабування їм добре відомі. Тому необхідно прискіпливо обирати управителя і намагатися безпосередньо на зборах обирати підрядника для проведення певних робіт.

Дмитро звертає увагу і на те, що повністю управляти будинком співвласники зможуть лише шляхом створення ОСББ, оскільки у законі відсутній термін «спільне управління співвласниками».

– Тобто, пріоритет надається все-таки ОСББ, – вважає Дмитро. Робота об’єднання буде ефективнішою і прозорішою.

– Хочу звернути увагу на важливий аспект – прийняття спільних рішень. Процедура виглядає так: на початковому етапі ініціювати збори можуть щонайменше троє співвласників. Другий крок – формування списку співвласників. Ініціатори зборів можуть узяти у держреєстратора перелік усіх співвласників та дані про їхню частку майна. Третій етап – усіх оповістити про збори. Згідно із законом це відбувається у письмовій формі під розписку або надсиланням рекомендованих листів, що, я так розумію, покладається на ініціаторів. Якщо рекомендований лист коштує близько 15 гривень, то сума буде чимала, або необхідно обійти кожну квартиру особисто, і не факт, що це вдасться за один раз. На зборах співвласники можуть обрати управителя, якщо площа тих, хто проголосував, разом перевищує 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. А рішення зборів з інших питань вважаються прийнятими, якщо їх підтримають голоси власників понад 75% загальної площі будинку. Отже, вводиться нова складова голосування – площа. Це ж скільки власників треба зібрати, щоб загальна площа тих, хто проголосував «за», склала цих 75%! Поки що це нереально, адже на збори мешканців будинку, знаю із власного досвіду, із приблизно 250 людей приходять не більше 20. Тому при нормі 75% прийняти рішення нереально. А якщо не збереться необхідна кількість? Знову ходи по квартирах, поки не набереш 75%? Зараз зовсім незрозуміло, як це все буде працювати.

Далі Дмитро узагальнює варіанти, пропоновані ініціаторами закону щодо шляхів управління будинком. Перший – описаний вище, коли ініціатори проводять збори, обирають управителя, приймаються рішення щодо обслуговування будинку тощо, реєструються їхні протоколи, співвласників оповіщають про рішення і їх виконують. Як варіант – створення ОСББ, передача функцій управління юрособі або фізособі-підприємцю. Другий – не робити нічого. Тоді, після року бездіяльності, місцева влада сама призначає управителя. Ким він може бути – ми вже розглядали.

У зв’язку із цими нюансами одна з головних проблем – відсутність фахівців з управління будинками, вважає пан Фоменко:

– У законі нібито все просто: зібралися, проголосували, передали функції з управління. Але спробуйте віднайти для свого будинку фахового, добросовісного управителя. Крім того, до оплати послуг з утримання будинку додасться ще й оплата послуг з управління будинком. До речі, і попереднє законодавство намагалося запровадити інститут управителя. Він є в законі про ЖКГ, тобто ініціатива не нова, але це спроба вписати його в один закон і запустити процес. Раніше в законах «управління» це також було. Але на місцях, як завжди, не все виконувалося, в тому числі і через непопулярність таких кроків. Очевидно, що закон
№417-VIII запущений до реалізації. І хочемо ми, чи ні, а через певний час нам принесуть договір на управління. Безоплатно управляти вашим будинком ніхто не буде. Тому з’явиться ще одна стаття витрат.

І витрати можуть бути невиправданими. Дмитро вважає, що існує цілком реальна небезпека, якщо управитель виявиться недобропорядним.

– Немає у нас розвинутого ринку послуг – як з утримання будинків, так і з управління ними. Він тільки зароджується. На ньому поки що є тільки ЖЕКи зі своїми кишеньковими структурами, ЖБК та існуючі ОСББ. Вони і диктуватимуть поки що свої умови.

Активіст упевнений, що одним з мінусів Закону, окрім перекладання фінансування капітального ремонту на плечі мешканців, є відсутність підготовки до його реалізації. Інститут завбудинків фактично зруйнували, а про навчання майбутніх управителів мовчать. Їх же треба підготувати до роботи! Якщо держава хоче позбутися цього тягаря, вона мусить щось робити для цього, аби не стало ще гірше, ніж було. Крім цього, фінансове становище людей погіршилося. Тож виходить, що держава не планомірно передає цю ношу, а різко скидає її на плечі людей. Та чи витримають ці плечі?

Що слід було б зробити до прий-няття Закону. По-перше, створити інститут управителів, навчити людей цій справі за рахунок держави, вважає пан Фоменко. По-друге, розвинути ринок послуг з утримання будинків через інформаційні кампанії і залучення будівельних компаній, можливо, встановити для них певні преференції. Інформацію про нові правила слід максимально донести не лише до людей, а й до приватних підприємств, які б у нинішній непростий час могли переналаштуватися під обслуговування житла. Проводити тендери, і не просто поданням оголошення у віснику закупівель, а інформувати ще ширше. Відтак, з’являться конкуренція і ринкові відносини, а не «закритий клуб кишенькових прокладок» як зараз.

Було б доцільно розробляти на державному рівні інвестиційні проекти з модернізації житлового фонду, впровадження технологій відновлювальних джерел енергії.

Також необхідно виготовити, впорядкувати, оформити і повністю викласти техдокументацію по кожному багатоквартирному будинку у відкритому доступі. Адже вона є основою для розрахунку тарифів з утримання будинків. Наразі ЖЕКи для цього користуються довідником, який у народі називають «стеля». Наприклад, як можна порахувати кошторис з поточного ремонту внутрішньобудинкових мереж, якщо в деяких ЖЕКах навіть немає їх схем.

 У підсумку, каже Дмитро, за новими правилами гри виживуть ті нечисленні будинки, які вдало розташовані і мають велику прибудинкову територію, приміщення, які можна здавати в оренду. Решту ж очікує шокова терапія, якщо держава не змінить своє рішення і не перегляне питання фінансування капітального ремонту. Наприклад, держава може розподілити будинки за строком введення в експлуатацію тощо. Якщо цього не станеться, через деякий час мешканці зрозуміють, що їх «кинули», так само, як і з заощадженнями у радянських банках. І спробуйте потім їм пояснити, що необхідно збирати кошти на капітальний ремонт. 

• < Попередня
• Наступна >